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關于房屋裝修價值評估的探討
發布時間:2016-3-1 下午 04:10:55
 

房屋是人類生存的必要條件,隨著經濟的持續發展和房地產行情的一路走高,不斷攀升的商品房價格使得許多年輕人面臨著暫時買不起房屋的窘境,只能通過租賃方式。與此同時,人們對于居住條件和生活環境的要求也不斷提高,因此對承租房屋進行二次裝修的現象也越來越普遍。然而,在租賃合同終止或者租賃合同無效等情況下,由裝修物所有權的歸屬以及裝修費用的賠償問題所引發的法律糾紛也逐漸引起社會的高度關注。

據“住在杭州網”20094月發布的報道消息,在20026月至20077月間,杭州某職業專修學校曾將其教學樓中的一部分教室出租給一家專修學院使用。雙方在簽訂租賃合同時約定:合同期滿后,承租方裝修房子的費用,由雙方共同委托一家有資質的評估公司進行評估,“裝修殘值”由出租方補貼給承租方。不料租賃期滿后,雙方當事人在“裝修殘值”的價值問題上始終未能達成一致,各執一詞的雙方爭執不休,不僅“鬧”上了法庭,還“鬧”出了兩份差價高達40多萬元的評估報告。最終經過當地法院的調解,當事雙方最終達成一致意見,由出租方補償承租方“裝修殘值”共計16萬元。

雖然這起由“裝修殘值”引發的糾紛最終以雙方接受調解而落幕,但類似的因“裝修殘值”補償問題引發的糾紛已然屢見不鮮。筆者認為,對房屋“裝修殘值”的準確評估在解決相關法律糾紛時能起到關鍵性的作用,因此,如何妥善解決“裝修殘值”評估的合法化、合理化、標準化問題,已經迫在眉睫。

然而目前對于“裝修殘值”的評估,在整個資產評估范疇內被劃分為非重點內容,故相關部門現階段尚未頒布出具有針對性的評估準則或相關法規。“裝修殘值”評估到底應該由誰管理、依何管理、如何管理,這些問題值得資產評估界和法律界的人士深思。

針對現狀,筆者經過查閱相關資料并結合實際操作情形,從評估范圍和評估方法兩個方面對房屋裝修殘值的評估進行了探討。

一、評估范圍的確定

(一)房屋拆遷情況下裝修評估范圍的確定

如今,對房屋進行拆遷時,房屋的裝修費用能否得到補償,以及補償的具體數額,一直是大家最為關心的問題。如何公允確認房屋裝修費用的具體數額,需要相關職能部門委托具有一定資質的資產評估機構進行評估,而資產評估機構進行評估的重要前提之一,便是確定評估范圍。所以,房屋拆遷情況下對于裝修范圍的確定,就成了整個評估工作中極為重要的一環。

有關裝修評估補償的規定,國務院305號令《城市房屋拆遷管理條例》第24條作出了如下闡釋:“1、條例的立法原意在評估時是不考慮裝修的;2、貨幣補償的金額,根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素,以房地產市場評估價格確定;3、如果要對裝修進行補償,應當由拆遷人和被拆遷人在簽訂協議時協商確定。”

從上述解釋可以看到:1、房屋拆遷評估中的房地產市場評估價格是不包含裝修價格的;2、在拆遷目的下對房地產市場價格進行評估時,所選取的修正因素不應包括裝修因素。據此,評估機構在確定房屋成新率時,以及在采用市場法評估中選取成交案例進行修正計算時,均應將裝修因素對成交價格的影響剔除。當然,我們也應該明確,《城市房屋拆遷管理條例》中的“房地產市場評估價格不包含裝修因素”,并不是指房屋建筑中的裝飾部分工程也要扣除,房屋最基本的粉刷、油漆、涂料等在實際評估中均應包含在市場評估價格里,只有住宅的二次裝修、商業用房的裝修改造等,需要單獨進行評估。

(二)房屋租賃情況下裝修評估范圍的確定

根據最高人民法院頒布的《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》,第十一條第(一)點:“因出租人違約導致合同解除,承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的,應予支持”;第十二條:“承租人經出租人同意裝飾裝修,租賃期間屆滿時,承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的,不予支持”。

上述條款中“殘值損失”是指在合同解除時,裝飾裝修的剩余“價值”,這一“價值”的確定是以合同解除時裝飾裝修的現值為基礎,且不能低于合同履行期間攤銷的裝飾裝修費用。依照租賃合同的權利義務內容、行業慣例、交易習慣,規定在雙方當事人無約定情形下,承租人的附合裝飾裝修費用應當在租賃期內攤銷完畢,出租人無需補償。按照這一規定,合同履行期間已經攤銷的裝飾裝修費用,不應列入合同解除的損失范圍。

二、評估方法及參數選取

綜上所述,按照評估行業慣例及職業判斷,裝修殘值評估在不同的評估目的下,評估方法及相關參數的選取需要分為兩種情況:

(一)拆遷補償或租賃賠償目的下的評估方法及參數選取

測算公式為:

房屋裝修裝飾評估價值=房屋裝修裝飾重置價格×成新率

成新率=理論成新率×40%+勘察成新率×60%

理論成新率=(耐用年限-實際使用年限)÷耐用年限

其中:(1)房屋裝修裝飾重置價格應按照當地現行裝修裝飾工程定額測算工程造價。(2)住宅裝修裝飾的耐用年限8年;辦公用房裝修裝飾的耐用年限7年;商場、店鋪、餐館等營業性用房裝修裝飾的耐用年限5年;廠房、倉庫裝修裝飾的耐用年限5年。(3)可結合實地查勘情況,根據裝修裝飾檔次、質量、維護、保養、使用情況以及功能、經濟等方面的因素綜合確定勘察成新率。

例如:

300平米的住房,2007年按照500/平米的標準進行裝修,總造價為15萬元,租期10年,每年平均攤銷1.5萬元,截止2015年合同履行8年后解除。

2015年現行裝修重置價格為25萬元,理論成新率=8-8/8=0%,勘察成新率=15%,則成新率=0%×40%+15%×60%=9%,房屋裝修裝飾評估價值=25×9%=2.25萬元。但按照租期內攤銷價計算,8年攤銷費用為12萬元,剩余費用為3萬元。則房屋裝修裝飾殘值應當確定為3萬元。如果裝飾裝修評估價值高于攤銷的造價費用,則應當按照裝飾裝修的評估價值來確定殘值。

(二)報廢、處置目的下的評估方法及參數選取

裝飾裝修耐用年限期滿,或未到期但影響正常使用而報廢、處置,對于該類情況,裝飾裝修應按照報廢殘值回收收益的方式進行評估,公式如下:

房屋裝修裝飾評估價值=房屋裝修裝飾重置價格×殘值率-拆除費用

殘值率的取值根據不同裝飾裝修材料和施工工藝區分確定,并非所有裝飾裝修都能產生報廢殘值回收收益。

例如:(1)地磚、抹灰、墻紙、墻磚等,因拆除后即為施工垃圾,并無回收價值,反而產生拆除費用,因此評估價值為零;(2)金屬等有回收價值的裝飾裝修材料殘值按照當地回收價格確定,一般現場回收報價已包含拆除費用,但也有因拆除困難導致無回收價值的情況;(3)如無大量有回收價值的裝飾裝修材料且又不方便拆除,裝飾裝修報廢殘值評估價值為零。

三、裝修評估的注意事項

除上述對評估范圍和評估方法的思考外,以下問題也是裝修評估過程中需關注的重點。

1、價格時點的選擇

由于建筑裝飾材料價格變化較快,應注意采用兩個時點,即裝修作業當時與拆遷、處置時點,分別采用兩個時點下人工、材料和機械價格計算其工程造價。這是因為被拆遷人或被處置人并不是主動積極地通過市場途徑將其房屋出售,而是被動無奈地讓渡房屋所有權。如果在這一時點物價下跌,被拆遷人或被處置人前期已投入的資金在還沒有產生其應當產生的利益時,就已被動終止,此時應按照裝修當時造價扣除折舊予以補償;如果物價上漲,被拆遷人或被處置人應獲得由于物價上漲而帶來的投資增值收益,此時應按現時價值作為補償。

2、價格構成的梳理

在計算裝修造價時,除了按照工程預算定額或單項單價計算施工造價外,還應計算工程的間接費用,如:設計費、管理費、監理費、審批費用、稅金等。對于大型商場,還應考慮招標費用、建設單位管理費、審計費、消防審查費、竣工驗收費用等。上述費用通常情況下占總價值的10%15% 

3、裝修質量對價值的影響

在評估時應考慮到,不同的裝修質量對于價值會產生一定的影響,通常情況下,這種影響占總造價的5%10%

四、結語

綜上,如何解決裝修價值評估值得深思,點滴拙見,在此分享。而裝修殘值評估在資產評估范疇內為非重點內容,故尚未頒布具有針對性的評估準則或相關法規,因此在應對各裝修評估項目時,應根據實際情況,具體分析、區別對待,以評估目的為首要出發點,依據相關法律法規及當地政策,采用合適、合理的方法,并將典型案例做法與各位同仁分享,將裝修評估推向合法化、合理化、標準化。

雖然對委估資產價值的確認,離不開交易市場的正常發展,也離不開評估人員的職業能力和專業判斷。但更為重要的是,我們需要一個成熟穩健的監督管理體系,對特定行為下的特定資產在特定目的下的特定價值評估作出明確的釋義,并給出相應的規范操作流程,以減少乃至消除實際操作過程中的主觀因素,以更加客觀的工作態度、更加合理的工作流程、更加準確的工作結果來反映委估資產的真實狀況,從而維護社會的公平與正義,推動社會關系的和諧穩定發展。

如上,希望本次探索性的討論能為相關領域的健全發展起到一定的推動作用。

四川維誠資產評估事務所 陽小梅 孫健霏

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